a cura dell’Avv. Francesco Cervellino
Nullità del contratto di locazione: restituzione dei canoni e limiti all’ingiustificato arricchimento
La recente ordinanza n. 32696/2024 della Corte di Cassazione affronta i risvolti giuridici della nullità di un contratto di locazione derivante dal difetto di forma scritta e dalla mancata registrazione. In particolare, si chiarisce il diritto del conduttore alla restituzione dei canoni versati e il diritto del locatore a sollevare l’eccezione di ingiustificato arricchimento, nei limiti della diminuzione patrimoniale subita.
- Il principio della ripetizione dell’indebito
La nullità del contratto di locazione, sia per difetto di forma scritta sia per mancata registrazione, comporta la possibilità per il conduttore di agire per la restituzione delle somme versate a titolo di canone. Tale azione trova fondamento nella disciplina della ripetizione dell’indebito oggettivo ai sensi degli artt. 2033 e seguenti del Codice Civile.
La Cassazione chiarisce che tale principio si applica anche ai contratti a esecuzione continuata, come la locazione, nonostante la particolare disciplina prevista dall’art. 1458 c.c. in materia di risoluzione per inadempimento. Quest’ultima disposizione, infatti, sottrae detti contratti all’effetto retroattivo, ma la stessa non è estensibile al caso della nullità.
- La tutela del locatore: ingiustificato arricchimento
Nell’ipotesi in cui il conduttore chieda la restituzione integrale dei canoni versati, il locatore ha la facoltà di eccepire l’ingiustificato arricchimento del conduttore, derivante dall’utilità goduta attraverso l’utilizzo dell’immobile.
Tuttavia, la Cassazione precisa che il credito del locatore per l’ingiustificato arricchimento deve essere liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dal locatore stesso. Tale diminuzione patrimoniale non coincide con il mancato guadagno che il locatore avrebbe potuto conseguire in presenza di un contratto valido, bensì corrisponde alla perdita oggettiva derivante dalla concessione in uso dell’immobile.
- La decisione della Corte di Cassazione
L’ordinanza n. 32696/2024 ha parzialmente annullato la sentenza n. 2102/2024 della Corte d’Appello di Roma. Quest’ultima aveva negato la restituzione integrale dei canoni versati dal conduttore, ritenendo che ciò avrebbe comportato un ingiustificato arricchimento del conduttore stesso.
La Suprema Corte, al contrario, ha affermato che, in caso di nullità del contratto:
- Il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati;
- Il locatore può sollevare l’eccezione di arricchimento senza causa, ma nei limiti della diminuzione patrimoniale effettivamente subita, e non per l’intero ammontare dei canoni.
- Implicazioni pratiche
La decisione della Cassazione stabilisce un importante principio di diritto: il locatore non può avvalersi della nullità del contratto per trarre un vantaggio economico basato sul mancato guadagno teorico. L’equilibrio delle posizioni contrattuali impone una valutazione rigorosa della perdita patrimoniale subita, evitando soluzioni che possano ingiustamente arricchire una delle parti.
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La pronuncia della Cassazione n. 32696/2024 offre un’interpretazione chiara dei rapporti tra le parti in caso di nullità del contratto di locazione. Si riconosce il diritto del conduttore alla restituzione dei canoni versati, mentre il locatore, attraverso l’azione di ingiustificato arricchimento, può ottenere un’indennità calcolata sulla perdita patrimoniale effettiva e non sul lucro cessante.